Kentsel dönüşüm Türkiye’de yalnızca bir inşaat faaliyeti değil, aynı zamanda sosyal, ekonomik ve hukuki boyutları olan karmaşık bir süreç. Bu sürecin en tartışmalı başlıklarından biri ise “şerefiye” meselesi. Peki, şerefiye gerçekten adil bir değerleme aracı mı, yoksa dönüşümün en gri alanlarından biri mi?
Öncelikle kavramı netleştirelim. Gayrimenkul literatüründe şerefiye; bir bağımsız bölümün bulunduğu kat, cephe, manzara, güneş alma durumu, ulaşım kolaylığı gibi unsurlar nedeniyle diğerlerine göre sahip olduğu artı değeri ifade eder. Yani aynı binada yer alan iki dairenin fiyat farkını belirleyen temel unsurlardan biridir.
Biraz daha basite indirgersek, “Aynı binadaki daireler arasında hangisi daha iyi?” sorusunun cevabı…
Ama gelin görün ki bu basit soru, dönüşüm sürecinde en büyük tartışmaya dönüşebiliyor.
Daha somut konuşalım. Bir daireyi değerli yapan şeyler neler olabilir?
Kat farkı: 1. katta oturmakla 8. katta oturmak aynı şey değil. Manzara, ışık, gürültü… Hepsi değişiyor.
Cephe: Güney cephe bir daire ile kuzey cephe bir daire arasında ciddi fark var. Güneş alan ev her zaman daha kıymetli görülür.
Manzara: Deniz görüyorsa, park görüyorsa, önü kapanmıyorsa… Değer artar. Yan binanın duvarına bakıyorsa işler değişir.
Gürültü ve konum: Caddeye bakan daire mi, arka cephede sakin bir daire mi? Kimine göre hareketlilik artı, kimine göre eksi…
Büyüklük ve plan: Metrekare aynı olsa bile odaların kullanışlılığı bile fark yaratır.
Asansör, otopark, site içi konum: Yeni projelerde bunlar da ciddi şerefiye kalemleri.
Şimdi düşünün… Eski binada 3. katta, güney cephe, ferah bir dairede oturan biri var. Dönüşüm sonrası ona kuzey cephe, alt kat bir daire teklif ediliyor. Metrekare aynı olabilir ama o kişi için bu “eşit” değil.
Kâğıt üzerinde çözüm basit… Bir değerleme yapılır, kim daha avantajlı daire alıyorsa farkını öder. Ama pratikte işler pek öyle yürümüyor.
O yüzden işin püf noktası şu: Baştan açık olmak.
Hangi kriterlere göre hesap yapıldığı net olmalı.
Herkes aynı tabloyu görmeli.
“Neye göre ben daha fazla ödüyorum?” sorusunun cevabı açık olmalı, kriterler baştan belirlenmeli. “Sonra bakarız” denilen her şey ileride sorun olur.
Yoksa süreç şu noktaya geliyor: Aynı apartmanda yıllarca komşu olan insanlar, dönüşüm masasında karşı karşıya geliyor.
Peki anlaşmazlık olursa malikler ne yapabilir?
Öncelikle müteahhidin sunduğu şerefiye tablosu tek referans olmak zorunda değil. Lisanslı bir gayrimenkul değerleme şirketinden ikinci bir rapor istenebilir.
Ayrıca tek tek itiraz etmek yerine kat malikleri birlikte hareket ederse daha kuvvetli bir müzakere zemini oluşur.
Tabi ciddi bir hak kaybı varsa da konu mahkemeye taşınabilir…
Çünkü günün sonunda kimse daha kötü bir evde yaşamak için imza atmıyor.
